Die Immobilienpreise in deutschen Großstädten erfahren auch im Jahr 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Trotz steigender Bauzinsen und Herausforderungen in der Bauwirtschaft zeigt sich der Markt robust, insbesondere in Metropolregionen wie Berlin, München und Hamburg. Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch Faktoren wie Urbanisierung, wachsendes Interesse an Wohneigentum und begrenztes Angebot getrieben. Außerdem spielt der Wunsch nach energieeffizienten Immobilien eine zunehmend wichtige Rolle, da staatliche Förderungen und zukünftige Kosteneinsparungen den Wert steigern. Während ländliche Regionen eher stagnierende oder sinkende Preise verzeichnen, ziehen die Großstädte weiterhin viele Käufer und Investoren an, die in den stabilen Immobilienmarkt investieren möchten. Unternehmen wie Engel & Völkers, Von Poll Immobilien und ImmobilienScout24 verzeichnen nach wie vor eine starke Nachfrage. In diesem komplexen Umfeld gilt es, die Faktoren hinter den Preissteigerungen zu verstehen, um fundierte Entscheidungen auf dem deutschen Immobilienmarkt zu treffen.
Regionale Immobilienpreisentwicklung in deutschen Großstädten und Metropolregionen 2025
Die Entwicklung der Immobilienpreise variiert stark zwischen den verschiedenen Metropolregionen Deutschlands. Im ersten Quartal 2025 konnten Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal im Durchschnitt um 5,18 % zulegen. Besonders stark war der Anstieg in Dortmund mit +9,47 % bei Eigentumswohnungen, gefolgt von Hannover mit +7,74 %. Für Ein- und Zweifamilienhäuser war Dresden die Spitzenreiterin mit +4,98 %, während Düsseldorf (+4,46 %) und Hamburg (+3,28 %) ebenfalls überdurchschnittliche Zuwächse verzeichneten.
Diese regionalen Unterschiede hängen eng mit Standortfaktoren, wirtschaftlicher Entwicklung und Infrastruktur zusammen. Während München als teuerste Innenstadt mit geringen Preisanstiegen von 4,02 % bei Wohnungen und nur 0,20 % bei Häusern agiert, nutzen Investoren in aufstrebenden Städten wie Dortmund oder Hannover die Chance für lukrative Käufe.
| Metropolregion | Veränderung Eigentumswohnungen (%) | Veränderung Häuser (%) |
|---|---|---|
| Stuttgart | 3,22 | 0,96 |
| Köln | 5,04 | 2,89 |
| Hannover | 7,74 | 1,55 |
| Dortmund | 9,47 | 0,61 |
| Frankfurt | 6,25 | 3,14 |
| Berlin | 0,55 | 1,56 |
| Düsseldorf | 3,94 | 4,46 |
| Hamburg | 5,09 | 3,28 |
| Dresden | 6,52 | 4,98 |
| München | 4,02 | 0,20 |
Interessant sind dabei auch die Preisspannen innerhalb der Metropolregionen: So findet man in Berlin Eigentumswohnungen schon ab 602 €/m², während in Hamburg die günstigsten Häuser bei 502 €/m² starten. Dadurch bestehen noch Chancen, innerhalb der Metropolregionen erschwinglichen Wohnraum zu entdecken, etwa am Stadtrand oder in weniger beliebten Vierteln.
- Starke Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen in Dortmund und Hannover
- Häuserpreise wachsen am stärksten in Dresden, Düsseldorf und Hamburg
- Große regionale Differenzen ermöglichen auch leistbaren Wohnraum in Randgebieten
- Metropolen bleiben trotz Preisniveau attraktiv und gefragt
Wie aktuelle Bauzinsen die Preisentwicklung beeinflussen
Die Bauzinsen sind seit ihrem Anstieg im Jahr 2022 ein bedeutender Faktor auf dem Immobilienmarkt. Anfang 2025 stiegen sie sprunghaft auf durchschnittlich etwa 3,41 % effektiven Jahreszins, was die monatlichen Darlehensraten auf etwa 1.510 € bei einem typischen Darlehen für 350.000 € erhöht hat. Trotz dieser Steigerung sind die Zinsen historisch betrachtet weiterhin moderat, gerade im Vergleich zu Werten von 15 bis 20 Jahren zurück.
Diese Entwicklung sorgt für eine gewisse Zurückhaltung bei Käufern, wirkt aber nicht als Preisdämpfer in den begehrten Großstädten. Während Bauherren in weniger gefragten Regionen durch höhere Finanzierungskosten gehemmt werden, ist die Nachfrage in Metropolregionen dank starker Wirtschaftskraft und Bevölkerungswachstum unverändert hoch.
- Aktuelle Baufinanzierungszinsen bewegen sich seitwärts um 3,4 %
- Steigende Zinsen verteuern Kredite und erhöhen Monatsraten
- Historisch niedrige Zinsen bis Anfang 2022 erhöhten Kauflust
- In Metropolregionen trotz Zinsanstieg seit Jahren hohe Nachfrage
Für potenzielle Käufer gilt, sich zügig um eine Finanzierung zu bemühen, da Zinsprognosen eher von einer Seitwärtsbewegung bis leichtem Anstieg ausgehen. Mit Baufinanzierungspartnern wie LBS und Sparkassen Immobilien können Interessenten attraktive Konditionen verhandeln oder sich mit Forward-Darlehen absichern.
Langfristige Perspektiven der Immobilienpreise in deutschen Großstädten
Analysen, etwa vom Postbank Wohnatlas 2024, prognostizieren bis 2035 eine moderate, aber beständige Wertsteigerung von Immobilien, besonders in wirtschaftsstarken Ballungszentren wie München, Frankfurt oder Berlin. Dort sind jährliche Preisanstiege zwischen 1 und 2 Prozent zu erwarten. Dagegen wird für einige ländliche Regionen und Teile Ostdeutschlands ein Preisrückgang prognostiziert, mit Ausnahmen in beliebten Städten wie Leipzig oder Potsdam.
| Stadt | Jährliche Preissteigerung 2021-2035 (%) |
|---|---|
| München | 1,84 |
| Frankfurt am Main | 1,67 |
| Köln | 1,43 |
| Berlin | 1,31 |
| Düsseldorf | 0,80 |
| Stuttgart | 0,73 |
| Hamburg | 0,43 |
Grundsätzlich basiert die Erwartung steigender Immobilienpreise auf vier wesentlichen Faktoren:
- Hohe Nachfrage nach Wohneigentum: Besonders junge Menschen (92 % der 18-29-Jährigen laut Dr. Klein-Umfrage) streben den Erwerb von Eigentum an.
- Langsames Bautempo: Der Wohnungsneubau kann den Bedarf in Ballungszentren bislang nicht decken.
- Knappe Ressourcen und Fachkräftemangel: Verzögerungen bei Materiallieferungen und fehlende Bauarbeiter verlangsamen die Fertigstellung neuer Immobilien.
- Arbeitsmigration: Die Zuwanderung von Fachkräften erhöht die Nachfrage nach Wohnraum in urbanen Gebieten.
Diese Faktoren zeigen, dass die Immobilienpreise trotz steigender Bauzinsen kaum fallen werden, besonders in begehrten Metropolregionen. Für Anbieter wie CBRE Deutschland, Hoffmann Immobilien und die Deka Immobilien bleibt dies ein günstiges Umfeld, das auch internationalen Investoren attraktiv erscheint.
Energetische Sanierung und Nachhaltigkeit als Treiber steigender Immobilienpreise
Nachhaltigkeit wird auf dem Immobilienmarkt immer wichtiger. Energieeffiziente Gebäude, die beispielsweise über moderne Dämmung, Photovoltaikanlagen oder zeitgemäße Heizsysteme verfügen, erzielen höhere Marktwerte. Dies ist auf mehrere Gründe zurückzuführen:
- Staatliche Förderungen: Verbraucher und Investoren profitieren von Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten.
- Kosteneinsparungen: Niedrigere Energiekosten locken Käufer und erhöhen die Attraktivität einer Immobilie.
- Marktnachfrage: Steigende Umwelt- und Klimaschutzbewusstheit beeinflussen Kaufentscheidungen.
Darüber hinaus verändern sich durch neue gesetzliche Vorgaben, zum Beispiel das Gebäudeenergiegesetz (GEG), die Anforderungen an Bestandsimmobilien und Neubauten. Wer energetisch saniert, sichert nicht nur höhere Verkaufspreise, sondern reduziert auch das Risiko, dass Objekte künftig am Markt weniger begehrt sind.
Investoren und Eigentümer, die mit Engel & Völkers oder Von Poll Immobilien zusammenarbeiten, setzen daher zunehmend auf energetische Modernisierung ihrer Portfolios, um zukunftssicher aufgestellt zu sein.
- Verbesserte Energieeffizienz erhöht Wert und Nachfrage
- Erneuerbare Energie und smarte Gebäudetechnik als Verkaufsargumente
- Regulatorische Anforderungen schaffen Investitionsdruck
- Förderprogramme unterstützen nachhaltige Sanierungen
Strategien für den Immobilienkauf in deutschen Großstädten 2025
Für Kaufinteressenten stellt sich die Frage, ob 2025 der richtige Zeitpunkt für den Erwerb von Immobilien in Großstädten ist. Insgesamt zeigen sich folgende Überlegungen als wichtig:
- Finanzierung sichern: Angesichts der aktuellen Zinsen von etwa 3,4 % lohnt sich ein schneller Abschluss einer Baufinanzierung, um sich günstige Konditionen zu sichern.
- Flexibilität zeigen: Wer auch offen für den ländlichen Raum ist, kann dort günstigere Preise und Chancen für Wertzuwachs finden.
- Energetische Aspekte berücksichtigen: Investitionen in energetische Sanierungen rentieren sich langfristig.
- Marktbeobachtung: Eine kontinuierliche Beobachtung des Marktes – etwa über Plattformen wie ImmobilienScout24 und Zillow – unterstützt fundierte Entscheidungen.
- Expertenrat suchen: Makler wie Engel & Völkers oder Von Poll Immobilien bieten wertvolle Beratung und Zugang zu exklusiven Objekten.
Wer sich vorbereitet, etwa durch einen Bausparvertrag bei der LBS oder eine Mitgliedschaft im 7 Plus Club, kann sich zukünftige Finanzierungsoptionen sichern. Auch Forward-Darlehen bieten Chancen für Anschlussfinanzierungen mit günstigen Zinsen. Insgesamt gilt: Wer 2025 eine Immobilie in einer Großstadt erwerben möchte, sollte die Marktbedingungen genau analysieren und eine langfristige Perspektive einnehmen.
Immobilien-Preisberechner
FAQs zu Immobilienpreisen in deutschen Großstädten
- Warum steigen die Immobilienpreise in Städten schneller als auf dem Land?
In Städten herrscht eine höhere Nachfrage aufgrund besserer Infrastruktur, Arbeitsangebote und kultureller Vielfalt. Auf dem Land ist die Nachfrage geringer, was Preisanstiege abschwächt. Mehr dazu finden Sie auf wasistder.de. - Wie wirken sich steigende Bauzinsen auf den Immobilienmarkt aus?
Höhere Bauzinsen verteuern Kredite, was potenzielle Käufer bremst. Dennoch bleibt die Nachfrage in Metropolregionen hoch, da der Wohnraummangel den Preis stützt. Details beim Expertenrat von Dr. Klein. - Ist der Kauf einer energieeffizienten Immobilie sinnvoll?
Ja, da energieeffiziente Gebäude durch niedrigere Betriebskosten und staatliche Förderungen langfristig höhere Werte erzielen. Engel & Völkers und Von Poll Immobilien weisen immer häufiger darauf hin. - Welche Städte bieten die besten Perspektiven für Preissteigerungen?
München, Frankfurt, Köln und Berlin weisen laut Postbank die größten jährlichen Preisanstiege bis 2035 auf. Diese Marktprognosen sind auf Sparkassen Immobilien verfügbar. - Wann ist der beste Zeitpunkt für den Immobilienkauf in Großstädten?
Aufgrund stabiler Preise und seitwärts tendierender Zinsen empfiehlt sich der Erwerb 2025, insbesondere wenn die Finanzierung auf soliden Beinen steht. Makler wie Hoffmann Immobilien unterstützen bei der Auswahl.
